Das Geldwäschegesetz (AML) zielt unter anderem darauf ab, Immobilientransaktionen zu verhindern, bei denen ein Risiko der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung besteht. Hierfür legt es Immobilienfachleuten drei wesentliche Pflichten auf.

Die Pflicht, wachsam zu sein

Die Pflicht zur Wachsamkeit setzt voraus, dass man seine Kunden sowie seine Auftragnehmer und Nutznießer kennt, falls es sich um juristische Personen handelt. Dieses „ Kennen “ geschieht durch das Prüfen der Ausweispapiere, aber auch dadurch, eine Reihe von Fragen zu stellen.

Diese Anforderungen ermöglichen es, das Geldwäscherisiko bereits zu Beginn der Geschäftsbeziehung einzuschätzen und nicht erst bei späteren Prüfungen durch Banken oder Notare.

Auch im weiteren Verlauf muss die Wachsamkeit aufrechterhalten bleiben. Der Immobilienhändler ist dafür verantwortlich, alle durchgeführten Transaktionen zu überwachen und ungewöhnliche Transaktionen zu identifizieren. Damit diese Kontrollen mit Sicherheit ausgeführt werden können, besteht das Recht, „angemessene“ Maßnahmen zu ergreifen. Beispielsweise hat ein Makler die Möglichkeit, die Register der Gesellschafter oder Aktieninhaber einzusehen, wenn der Käufer, Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie eine Gesellschaft ist.

Schließlich muss der Fachmann Unterlagen, die seine Wachsamkeit dokumentieren, bearbeiten und mindestens fünf Jahre lang aufbewahren. Diese Dateien enthalten Identitätsnachweise der Kunden sowie alle Elemente, die die Immobilie (Pläne, Fotos, Katasterdaten usw.) und die Transaktion (Vergleich, Bankvertrag usw.) beschreiben.

Interne Organisation

Um den neuen Verpflichtungen nachzukommen, müssen Immobilienfachleute ihre internen Prozesse und die interne Organisation ändern. Sie können beispielsweise ihre Kunden nach einem niedrigen, mittleren oder hohen Risikoprofil klassifizieren.

Diese Entwicklungen werden ebenfalls durch das Geldwäschegesetz geregelt. Makler sind insbesondere verpflichtet, ein internes Verfahrenshandbuch zu erstellen, das alle Maßnahmen beschreibt, die zur Erkennung und Begrenzung von Risiken ergriffen werden. Dieses Dokument muss allen Mitarbeitern zugänglich sein.

Zusätzlich zur Verwendung dieses Handbuchs müssen Mitarbeiter von Immobilienmaklern an Schulungen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (AML / CFT) teilnehmen. So eine erste Sensibilisierung sollte dadurch ergänzt werden, dass die Informationen und das Rechtliche überwacht werden.

Abschließend verlangt das Geldwäschegesetz den Einsatz eines Compliance-Beauftragten, also eines internen AML/CFT-Managers. Diese Person muss in der Immobilienagentur oder -gesellschaft bereits eine hohe hierarchische Position innehaben. Sie fungiert beim Austausch mit den Behörden als Referentin.

Zusammenarbeit mit den Behörden

Die dritte Säule des Geldwäschegesetzes ist die Zusammenarbeit von Immobilienfachleuten und Behörden. Diese Zusammenarbeit umfasst die Teilnahme an und die Einhaltung von Aktenprüfungen oder möglicherweise Prüfungen vor Ort durch die Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (AED).

Diese Zusammenarbeit ist auch proaktiv. Bei Zweifeln über einen Kunden oder eine Transaktion muss ein Mitarbeiter unverzüglich seinen Compliance-Beauftragten benachrichtigen. Dieser dokumentiert dann alle erhaltenen Informationen und verfasst eine Verdachtsmeldung (DOS) für die Finanz-Meldestelle (CRF).

So eine Meldung ist unabdingbar, um den Immobilienmakler in Verdachtsfällen von Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung von der Haftung freizustellen. Bis zur Entscheidung der CRF müssen alle Transaktionen gestoppt werden.

Bei Versäumnis oder Verweigerung der Zusammenarbeit drohen Immobilienfachleuten Strafen, die von einer Abmahnung bis zum permanenten Entzug der Niederlassungserlaubnis durch den Wirtschaftsminister reichen können.